Second Mortgage

Desde el pasado 1ro de abril, el Departamento de Tesoro federal les impuso a los bancos que del total de los préstamos garantizados por los inversionistas Fannie Mae y Freddie Mac para inversión y segundas propiedades solo pueden aprobar el 7% de su cartera de clientes.

Esta enmienda —que se detalla en el Lender Letter (LL-2021-08) de Fannie Mae— significa que si los bancos tienen un porcentaje más alto de solicitudes para estos préstamos, tendrán que ofrecerles a los clientes que sobrepasen ese 7% préstamos convencionales ‘non-conforming’, que son aquellos que los inversionistas Fannie Mae o Freddie Mac no pueden comprar.

Esta alternativa hipotecaria tiene intereses más altos que fluctúan entre 4.75% y 5.87%, mientras que los préstamos ‘conforming’, que son aquellos a los que aplicarían regularmente para los préstamos garantizados de inversión y de segunda propiedad —como son los que caen dentro del 7%— fluctúan entre 3.50% y 4.74%.

Esta situación le preocupa a la banca de la Isla, que el pasado año triplicó la originación hipotecaria debido a los intereses bajos del mercado. Según indicó Pedro “Peter” Torres, presidente de la Asociación de Banca Hipotecaria (MBA), en este momento cerca del 2.8% de los casos activos es de préstamos ‘second homes’, mientras que el 10% es de propiedades de inversión. Ambas alternativas suman casi el 13% del total de las hipotecas pendientes de ser cerradas.

“Esto va a afectar sobre todo a los bancos pequeños, los va a limitar porque su volumen de casos no es tan grande. En Estados Unidos también es diferente porque hay más bancos y el consumidor tiene mayor oportunidad con estos productos hipotecarios”, expresó Torres.

En tanto, Luis Raúl Padilla, vicepresidente ejecutivo de Sun West Mortgage en Puerto Rico, sostuvo que “la carta establece la política de elegibilidad de los préstamos garantizados, los que se venden al mercado secundario. Esto quiere decir que de cada 100 de estos préstamos, se pueden otorgar solo siete. Entiendo que es una medida de mitigación del Tesoro, porque en otras épocas en que ha habido devaluación de las propiedades y la gente tiene que entregar una —en el caso de que tengan varias— entrega la segunda propiedad o la de inversión, no la residencia principal”.

Ambos banqueros entienden que el efecto para el mercado de la Isla será negativo y que se debe llevar el mensaje al Congreso para que gestione alguna medida que le brinde a Puerto Rico un trato diferente al de los estados, ya que el mercado de la Isla incluye una gran cantidad de propiedades adicionales a las residenciales, además de que la economía sigue afectada.

“Como territorio tenemos que dar la voz de alerta a los líderes del Congreso. Hay que atender esta situación, porque Puerto Rico es un destino de ‘second homes’ y de retiro, más que otras jurisdicciones. Se debería pedir un ‘waiver’ o exención porque aquí el mercado es diferente y esto afectará la economía”, resaltó Padilla.

Impacto en el consumidor

Además del impacto a los bancos, el efecto recaerá en el consumidor, quien tendrá que pagar gastos de cierre e intereses más altos en hipotecas de inversión y de segunda propiedad, en las que la aportación es de 25% y 20% del monto total del préstamo, respectivamente.

“Es necesario llevar el argumento al Congreso de que esto afectará a la Isla sustancialmente y al final quien paga es el consumidor. Aquí hay muchas segundas propiedades e inversionistas. Entiendo que el Tesoro toma medidas por el gran volumen de venta que hay en Estados Unidos, porque piensa que —unido a las moratorias— va a explotar una situación adversa en algún momento luego de la pandemia. Este es mi análisis”, puntualizó Padilla. 

Por su parte, la comisionada residente Jenniffer González aseguró que hasta el momento nadie le ha llevado la preocupación.

“Sin embargo, ya estamos discutiendo la situación con otros distritos que pueden estar en la misma situación para levantar la alerta. Además de que hemos solicitado llamadas a la industria para entender el efecto que esto tendría”, expresó la funcionaria.