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A pesar que varios condominios enclavados en la zona metropolitana llevan décadas desde que fueron erigidos, voces de este sector alertaron sobre la falta de obligaciones consignadas en ley que requieran inspeccionar estos edificios para identificar elementos de riesgos ocasionados por falta de mantenimiento.

Según explicó la presidenta del Colegio de Arquitectos y Arquitectos Paisajistas de Puerto Rico, Margarita Frontera Muñoz, los códigos de construcción en vigor –desarrollados según el Código de Construcción Internacional (ICC por sus siglas en inglés)- mayormente cubren aspectos relacionados a la edificación del inmueble y la instalación de medidas de seguridad, pero no cubren ni requieren inspecciones de rigor. A nivel internacional, eso recae sobre otro código, el Código Internacional de Mantenimiento, cuya aplicabilidad sí se está evaluando para ser incluida en la Isla.

A la luz del colapso del condominio Champlain Towers en el condado de Surfside en Florida, la Oficina de Gerencia y Permisos (OGPe), formó una comisión a mediados de junio, compuesta por representantes del sector de la construcción y del gobierno, para determinar si en Puerto Rico debe implementarse un régimen de inspecciones periódicas y mantenimiento. La OGPe ocupa el campo de los códigos de construcción y por mandato estatutario deben revisar los códigos aplicables a construcciones cada tres años para atemperarlos a las realidades de la Isla.

“Lo que está en posibilidad en esta revisión de código es si nos quedamos con el código del 2018 o si adoptamos códigos del 2021, y si añadimos la familia de mantenimiento de propiedades”, dijo la arquitecta.

Sin embargo, aunque el estado no ocupa el campo de fiscalizar la realización de obras de mantenimiento en los condominios, esta obligación sí recae sobre sus organismos regentes, como las juntas directivas, los consejos de titulares y los agentes administradores. Bajo este marco, los consejos –por voto de mayoría- autorizan a la junta directiva comenzar las obras necesarias para mantener el edificio en buen estado, mientras que el agente administrador ejecuta las directrices de la junta.

En cuanto al financiamiento para las obras que autorizan los titulares, en primera instancia proviene de una reserva presupuestaria que equivale el 2% del valor de la propiedad. Una vez esa reserva aumente a 5% del valor de la propiedad, el consejo de titulares procede a autorizar obras necesarias.

“La pregunta es cuántos condominios tienen su 5% ahorrado y si eso es suficiente para incurrir esos gastos de mantenimiento”, cuestionó Frontera Muñoz.

En segunda instancia, si el presupuesto no es suficiente, la junta puede recurrir al mecanismo de derrama. Sin embargo, las derramas requieren un estándar más alto para su aprobación entre todos los titulares y en ocasiones son mecanismos poco simpáticos.

“La falta de mantenimiento a tiempo puede llevar a que el condominio incurra en derramas porque el costo es mayor y eso podría resultar en que esos titulares no puedan absorber la derrama y los lleves fuera del condominio. Es una línea finita de como tu logras mejoras para beneficio de todos”, sostuvo la arquitecta.

Recomiendan a titulares no postergar mantenimiento

Según la presidenta del Comité de Riesgos de la Cámara de Comercio, Edna Vázquez Bonnet, el 70% de los edificios del área metropolitana fueron construidos posterior a la implementación de códigos de construcción. En el caso de los condominios que caen en esta categoría, muchos de sus residentes son envejecientes y en ocasiones no cuentan con los recursos para realizar trabajos de mantenimiento urgentes.

“Los que tienen la mayor responsabilidad de poder hacer las cosas son los miembros de las juntas de directores porque ellos fueron electos por un grupo de titulares a quienes les aceptaron que tenían la capacidad para poder arreglar lo que hay que arreglar y mantener el inmueble. Entonces si tú aceptas una responsabilidad, esa responsabilidad tiene unos riesgos”, dijo Vázquez Bonnet.

Para Frontera Muñoz, el hecho de que los edificios precedan la puesta en vigor de Códigos de Construcción no necesariamente es causa para alarma. Lo que sí anotó fue que los administradores de condominios contratados para llevar las operaciones del día a día en estas estructuras no siempre se dedican a identificar áreas que requieren mantenimiento.

“Mi preocupación es que los condominios deleguen en el agente administrador. Lo único que le requieren es que tengan una fianza, un seguro y que declaren bajo juramento que leyeron la ley de condominios, pero eso no los capacita para ser gerentes de edificio”, sostuvo la ejecutiva.

En ese sentido, recomendó a titulares de condominios a tener accesible el peritaje de arquitectos o ingenieros que les pueda ayudar a tomar decisiones en torno a la estructura y formar un plan de mantenimiento a largo plazo.