Hipotecas

Con la flexibilización reciente en los préstamos garantizados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano federal (HUD, por sus siglas en inglés) —en particular lo que tiene que ver con los condominios— las hipotecas revertidas o “reverse mortgages” deberán alcanzar un impulso y superar una parte de la caída de 98% experimentada en la pasada década.

Esa es la expectativa del sector hipotecario con el cambio que entró en vigor ayer, el cual establece que un apartamento en un condominio puede cualificar para un préstamo de hipoteca revertida, aunque el edificio completo no esté aprobado por HUD para ello. Lo que prevalecía hasta la modificación es que solo podían darse préstamos con garantía HUD a los apartamentos en edificios aprobados en su totalidad y luego de una serie de requisitos.

En Puerto Rico no se podían cerrar casos en condominios desde 2010, a pesar de que los envejecientes buscan particularmente apartamentos para vivir.

David Levis, presidente de The Money House, Inc. —, que posee la mayor cartera de estos préstamos en la Isla— explicó que con el cambio en HUD podrían comenzar a revertir la tendencia a la baja y hasta triplicar las hipotecas revertidas. Sostuvo que ahora la aprobación para un edificio dura tres años, uno más de lo que era antes.

Acorde con las estadísticas de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), en 2010 se originaban en la Isla unas 1,741 hipotecas revertidas, ascendentes a $191.2 millones. En 2018, el número de originaciones se redujo a 41 hipotecas anuales, para un monto de $2.3 millones. En lo que va de 2019 se han originado 14 hipotecas, para unos $730,000. De estas, 12 han sido manejadas por The Money House Inc. y las restantes dos por Senior Mortgage Banker, Inc.

Aunque la caída en las hipotecas revertidas comenzó en 2010, el descenso mayor se registró a partir de 2014, cuando se originaron 554 hipotecas, para un monto de $37.7 millones. La mayor parte de estos préstamos promediaba desde los $80,000 a los $145,000.

Según Levis, los requisitos de HUD y las amplias restricciones lesionaron el empuje inicial que tuvieron los préstamos, y el cambio reciente es solo una esperanza para muchas personas. Como ejemplo de factores que impactaron adversamente estos préstamos, mencionó que aunque el cliente desea tener el sobrante completo del préstamo al momento del cierre, este se divide en 60% en ese instante y el restante 40% al cumplirse los primeros 12 meses.

“Esto afectó la credibilidad del producto. Se trató de una estrategia de HUD para tratar de reducir la incidencia de ejecuciones hipotecarias, que en ese momento alcanzaba aproximadamente un 10%. Muchas de estas ejecuciones eran porque dejaban de pagar el seguro hazard y el CRIM”, comentó Levis.

A lo anterior sumó el alza en las primas con un costo mayor al principio, al cual el cliente tenía que aportar y si no tenía dinero el cierre no se realizaba. También mencionó las evaluaciones financieras y las indagaciones al crédito, que descalificaban a la mitad o dos terceras partes de las solicitudes. “Antes el ‘reverse mortgage’ se podía utilizar hasta en clientes en proceso de ejecución hipotecaria, siempre y cuando tuviera ‘equity’ la propiedad. Estos cambios afectaron todo. Se complicó más cuando impusieron para aquellos que no cualificaban el proceso de ‘scroll’, donde se les retenía por siete años el pago de CRIM y del seguro, lo que podía representarles entre $10,000 a $15,000”, explicó el financiero. Planteó que la situación se complicó todavía más en octubre de 2017 con el cambio del cálculo actuarial.

En Estados Unidos también han caído estos préstamos entre un 40% a 45%, casi la mitad de lo registrado en Puerto Rico. A diferencia de la Isla —donde el cliente no genera ingresos y necesita el préstamo para sobrevivir— en Estados Unidos es una vía para estar más aliviado financieramente, para viajar o invertir.

Para el presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (ABH), Silvio López, las hipotecas revertidas tienen un valor, sobre todo ante el incremento de la población envejecida en la Isla.

“Al tratarse de préstamos sensitivos —en los que al final muchos no pudieron pagar— generó una publicidad negativa, que en nada avaló a la estabilidad del mismo. Ahora son más estrictos en la cualificación. Seguimos teniendo problemas en los valores, que han bajado y el cualificar se hace más complicado”, destacó López, quien es vicepresidente senior de Banco Popular. “Sigo pensando en que tiene su propósito y no descarto implementarlo en Banco Popular”, añadió.

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