Reverse

En la medida transcurre el tiempo, el sueño de muchos envejecientes de retener sus hogares a través de una hipoteca revertida se ha convertido en una pesadilla, donde acorde con data del U.S. Government Accountability Office (GAO), uno de cada cuatro de los tenedores de este tipo de préstamo se les ejecuta su propiedad, colocando a la Isla entre los primeros 10 territorios en donde se reposeen las propiedades sin que sea la muerte del propietario la razón principal.

El licenciado de la corporación sin fines de lucro, Ayuda Legal Puerto Rico, Camilo Guadalupe Torres, en entrevista con EL VOCERO expresó su preocupación ante la vulnerabilidad que ha generado este tipo de hipoteca entre la población de la tercera edad. Aseguró que tan solo en 2019, de las 1,617 hipotecas revertidas ejecutadas, 1,255 respondieron a “razones técnicas”, que pueden ir desde deudas o falta de evidencia de pago del CRIM, del seguro Hazard o cuotas de mantenimiento, hasta no tener la propiedad en condiciones óptimas o verse obligado abandonar el hogar por razones de salud o seguridad que amenazan sus vidas. Esto ubica la Isla en un 24%, lo que dista de 15% que es el promedio en los EE.UU. en este tipo de procedimiento.

“Esto coloca a Puerto Rico entre las primeras 10 jurisdicciones bajo los Estados Unidos con mayor número de ejecuciones de este producto financiero. Como sabemos, las hipotecas inversas o “reverse mortgages” son un producto financiero dirigido a personas de 62 años o más. El esquema consiste en que la persona dueña se acoja a la hipoteca a cambio de una suma de dinero que varía según el equity del hogar. En adelante, la persona debe cumplir requisitos tales como habitar la propiedad como residencia principal, pagar impuestos, seguros y cuotas de mantenimiento. El problema es que en muchas ocasiones el propietario es una persona de edad muy avanzada a quien se le dificulta contestar correspondencias y en ocasiones muchas de ellas ni llegan, pero igual se les penaliza”, afirmó Guadalupe.

El licenciado agregó, que en ocasiones estos procedimientos de cierres están escritos de manera muy confusa, lo que lleva a que los propietarios a firmar acuerdos que al final les resulta en grandes dolores de cabeza y hasta la pérdida de su único activo. Como ejemplo, presentó que los contratos contienen una cláusula que habla de un interés variado, lo que conlleva a que en ocasiones el valor de la propiedad al final es menor de la deuda contraída.

En Puerto Rico, ante la tendencia alcista en las ejecuciones, este tipo de préstamo casi se ha eliminado, no obstante, ante lo prolongado de los procesos de ejecución, préstamos cerrados hace cuatro años, ahora se enfrentan a litigios legales. Acorde con data del GAO, entre los años 2014-2018, se desembolsaron (cierre de nuevas hipotecas revertidas) 734 hipotecas. En 2019, apenas lograron cerrar unas 24 hipotecas. Esta tendencia a la baja se comenzó a experimentar desde mediados de 2014, cuando Vivienda Federal comenzó a poner topes a la cantidad del préstamo y unos mayores controles.

Sin embargo, no existen estadísticas concretas que evidencien la realidad de la industria. Al día de hoy no existe data que evidencie el año en que se cerró la hipoteca reverse y el año en que finalmente se ejecuta, ni las razones para ello.

Reacciona la banca

Actualmente en la Isla, -donde la generación de este tipo de préstamo ha caído en 98%-, la banca comercial no está trabajando estos préstamos, pero mantienen algunas de ellas en sus carteras de préstamos algunos realizados años anteriores. Money House, Inc. en la institución que posee la mayor cartera de estos préstamos en la Isla. Sin embargo, acorde con Guadalupe, el problema estriba en que la mayoría de estos préstamos son vendidos a mercados secundarios, por lo que a la hora de reposeer la propiedad lo efectúa una entidad administrativa o un inversionista extranjero que desconoce la idiosincrasia local.

En tanto, el presidente de la Asociación de Banca Hipotecaria, Pedro “Peter” Torres explicó que este tipo de hipoteca está diseñada para que las personas de la tercera edad puedan resolver una situación económica en particular, sin necesidad de vender su propiedad. Reconoció que apenas se cierra un caso de éstos al mes. Sin embargo, ante las ejecuciones hipotecarias, aclaró tratarse de un contrato entre las partes, donde hay unas responsabilidades con las cuales el propietario tiene que cumplir. “Muchos obvian pagar los impuestos, los seguros o el mantenimiento y tienen que hacerlo. Ahora para reducir un poco esta tendencia, se está separando una cantidad del préstamo para el pago de las mismas. Asimismo, hay hijos que una vez mueren los padres no saben lo que quieren hacer con la casa y la dejan perder, otros propietarios abandonan la propiedad, o la rentan y no lo pueden hacer. Otros no les hacen las reparaciones a la propiedad que se les exigen. Hay muchos escenarios, pero al momento de cerrar la hipoteca se cierra un contrato con la que ambas partes vienen obligados a cumplir”, afirmó, en momentos en que asegura no ser cierto que estén dejando en la calle a personas de la tercera edad.

Torres sostuvo, además, que están ofreciendo varias opciones en la entrega del dinero, donde les suelen dar una parte primero y al año la segunda parte. Con ello persiguen proteger que todo el dinero se pierda de la noche a la mañana, reconociendo que gran parte de estos préstamos los realizan para ayudar a hijos o nietos. “Cuando se opta por la reposesión de la propiedad es en casos extremos. Realmente esta hipoteca ofrece el derecho al hogar por la vida de la persona propietaria. Es un préstamo para el que verdaderamente lo necesita”.

Acorde con las estadísticas de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), en 2010 se originaban en la Isla unas 1,741 hipotecas revertidas, ascendentes a $191.2 millones. En 2018, el número de originaciones se redujo a 41 hipotecas anuales, para un monto de $2.3 millones.

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